IMMOBILIER, EN ATTENDANT LA JEUNE GENERATION… !
Réflexion avec Vivian van der Smissen et François Quertain
Pensez-vous que le marché résidentiel est actuellement sur-construit dans les segments moyen et haut de gamme (> 3.000 €/m²) et insuffisamment dans les segments inférieurs (1.500 > 2.500 €/m²) ?
V. van der Smissen : En ce qui concerne notre segment de marché (résidentiel du sud de Bruxelles), le manque d’appartements a longtemps été une réalité. Ce n’est que récemment qu’une offre (trop ?) abondante – dans la gamme des biens de 3 à 5.000 €/m² - est apparue et qui demandera sans doute +/- 2 ans pour trouver acquéreur. Cette vision quelque peu ‘élitiste’ de l’immobilier n’est en tout état de cause pas destinée à de jeunes ménages qui souhaitent fonder une famille et pour lesquels il s’agirait de proposer des appartements 3 chambres moins onéreux. Et encore il manquera toujours un jardin.
Estimez-vous que la jeune génération utilise l’immobilier comme vecteur d’ascension sociale ?
F. Quertain : Nombre de jeunes ménages sont effectivement intéressés par l'achat d'un bien immobilier existant. Ils y vivront et le rénoveront à leur rythme espérant ainsi réaliser une plus-value – elle n’est pas garantie - lors de la revente.
D'autres - qui disposent de quelques économies ou de l'aide de leurs parents - se tournent vers un premier investissement plus abordable (un garage ou un kot étudiant). Cette acquisition qui assure un bon rendement sans risque majeur, leur permettra ensuite d'acquérir un bien résidentiel. Il m’apparaît donc évident que l'immobilier comme vecteur d'ascension sociale attire la jeune génération. Celle-ci reste toutefois tributaire de la confiance des banques dans sa capacité de remboursement d'un prêt hypothécaire.
Afin de faciliter l’accession à la propriété faut-il développer de nouvelles typologies d’habitats (plus petits et plus ouverts) ?
V. van der Smissen : Si construire des biens ouverts ou intergénérationnels (kangourou) est sans doute une bonne idée, n’oublions toutefois pas que notre qualité de vie est aussi directement liée à la superficie du bien. Imiter Paris ou d’autres métropoles en construisant ‘petit’ ne m’apparaît pas comme la solution devant prévaloir chez nous.
Quels sont les principaux écueils actuels à l’achat de biens neufs (TVA, droits d’enregistrement, frilosité des banques,… ? )
V. van der Smissen : Outre une TVA à 21% (niveau fédéral), Bruxelles et la Wallonie (niveau régional) sont effectivement pénalisés par le niveau (12,5%) et la non portabilité des droits d’enregistrement. De plus en Région Wallonne, depuis janvier 2016, les droits d’enregistrement sont portés à 15% pour toute personne déjà propriétaire à 33% ou plus de 2 biens, en Belgique ou hors de celle-ci. Par contre, nous ne ressentons pas trop le phénomène de frilosité des banques et constatons que c’est désormais la qualité de l’emprunteur (sécurité de revenus) davantage que la qualité du bien (valeur du gage) qui détermine l’attribution d’un crédit.
Pensez-vous qu’il faille ‘réinventer’ le modèle hypothécaire afin qu’il corresponde aux besoins de mobilité des générations ‘internet’ (Ex. : portabilité de l’hypothèque, formules de leasing immobilier, crédits trans-générationnels, etc.) ?
V. van der Smissen : Il y a effectivement une obsolescence des modèles actuels et donc un besoin de changer de ‘logiciel’. A cet égard je fais confiance à la jeune génération (génération Z). Sans recourir à des formules très ‘lourdes’ - tel le crédit trans-générationnel notamment pratiqué aux Pays-Bas-, cette génération – qui occupera bientôt tous les postes à responsabilité dont ceux des banques - sera parfaitement capable d’innover et de réinventer des formules de crédit.
Quelle(s) évolution(s) du marché immobilier prévoyez-vous en 2017>2018 ?
V. van der Smissen : Sauf à assister à une multiplication des ‘attentats’ qui mettraient en péril l’ensemble de l’économie et s’agissant de notre segment de marché, je table sur une stabilité tant en terme de prix que de fluidité.
Cette dernière étant notamment soutenue par le nombre croissant de ‘seniors’ à la recherche d’habitat correspondant à leurs nouveaux besoins. Contrairement aux idées véhiculées, je pense que le marché de la villa au sud de Bruxelles est loin d’être au point mort. En effet nous vendons énormément de villas à des jeunes couples (30 à 40 ans) qui désirent quitter Bruxelles et son engorgement, ses travaux, …Ils préfèrent éduquer leurs enfants dans notre région. Et qui sait, le RER sera peut-être une réalité !
Quant aux taux hypothécaires, il me semble que l’effet ‘Brexit’ et l’incertitude qui l’accompagne est un facteur favorable au maintien des taux bas.